부동산 하락장이 오고있는 이유

곧 부동산 시장에

하락장이 오는 이유

(원본 링크)

강연자 : 이현철

현 : [부동산 폭등장이 온다] 저자

현 : [아파트사이클연구소] 유튜브 운영

공급 부족이 계속되면, 집값은 앞으로 더 오를까?

NO. 지금까지 시장을 이끌어온 것은
공급이 아닌 "초과수요"다.

공급 부족 이전에 수요의 움직임을 중요하게 봐야 한다. 수요가 위축된 지금, 상승장은 이제 끝났다고 볼 수 있다. 수요가 줄어들면서 부동산 가격 변곡점에 와있다. 

수요 위축의 원인 :

(1) 지난 2년 간 부동산 시장이 급등했으므로, 현재 시점의 매수자는 과연 앞으로도 급등장이 올지에 대해 의문을 품고 있다.

(2) 부동산 정책의 누적 효과, 그 중에서도 대출 규제와 금리 인상

전월세 가격도 같이 따라 올랐는데, 앞으로 어떻게 될까?

하향 안정화 이후 다시 완만하게 상승하는 장을 맞이할 것이다.

전월세 시장을 관찰하는 포인트 :

(1) 매매가와 전세가의 폭이 좁을 때 : 임대가격이 매매가격을 밀어 올릴 수 있어 두 시장을 함께 봐야 한다.

(2) 매매가와 전세가의 폭이 넓을 때 : 임대가격이 매매가격에 영향을 주지 않아 두 시장을 분리해서 봐야 한다.

현재는 (2)에 해당하는 시기로, 금리 상승으로 인한 전세대출의 이자 부담, 임대차3법 이후 너무 올라버린 전세가격 등으로 앞으로 더 오를 여지가 없다. 앞으로의 임대시장이 급등할 것으로 보진 않는다.

그렇다면 지금 전세에 계속 살아야할까 말아야할까?

이사 비용 vs 전세금 상승에 대한 이자 비용을 비교해서 선택할 것.

세입자 입장에서 고민하면 좋은 포인트 :

이사에 필요한 최소 비용 + 복비 vs.
전세금 상승에 대한 이자 비용

(1) 전세가격이 완만하게 상승한다면, 전세계약을 갱신할 것.

(2) 입주 물량 등 시장에 공급이 늘어나 이사 비용보다 낮은 가격으로 전세를 구할 수 있다면 이사를 갈 것.

(신규 입주 물량이 예정되어 있다면 주변의 기존 아파트 전세 가격이 하향 조정을 받게 된다.)

본격적인 하락이 언제인지 알 수 있을까?

미분양이 나오는 순간을 지켜봐야 한다.

현재 수도권은 재고주택시장의 거래 정체기 단계이며, 분양시장까지 정체기로 넘어가 미분양이 나오는 순간이 본격 하락의 시그널이라고 할 수 있다.

집값 하락의 징조 :

미분양 물량이 생긴다
→ 재고주택시장의 급매물에 대한 수요가 사라진다
→ 매수, 매도의 균형이 깨진다
→ 매수자 우위의 시장으로 넘어간다
→ 수요의 적극성이 떨어진다 

매매시장은 분양시장과 재고주택시장을 분리해서 봐야한다.

(1) 분양시장은 팔아야만 하는 시장이기 때문에, 수요를 즉각적으로 볼 수 있다. 

(2) 재고주택시장에서는 주택보유자와 미보유자의 심리 싸움이 강하다. 보유자는 추가 상승에 대한 기대심리가 강해서 급매물을 내놓지 않고 버틸 여력이 있으니 거래량이 많지 않다.

미분양이 나오는 이유는 뭘까?

신규 분양가격과 재고주택 가격의 격차가 줄어들면 예비 매수자는 분양을 포기한다.

(1) 분양가상한제가 있음에도 분양가격이 오르는 이유는 토지가격 상승이다.

주택 가격이 오른다
→ 주위 토지 가격이 상승한다
→ 가격이 상승한 토지에 주택을 건축한다
→ 분양가 책정 시, 상승한 토지 가격이 반영된다.

(2) 그런데 재고주택 가격이 이 상황에서 하락하게 된다면, 신축 분양가와 가격 차이가 점점 줄어들게 된다.

토지 가격 상승을 반영해 신축 분양가가 계속 오른다
→ 재고주택 가격이 하락하면서 신규 분양가와 가격차이가 별로 나지 않게 된다
→ 분양가격이 높다고 판단하여 입주 계약을 포기한다
→ 미분양이 발생한다

그래도 내집 마련을 해야겠다면?

거주 주택 마련 목적이라면 매수해도 좋다.

(1) 다만 투자 목적이라면 서울, 수도권은 조심해야 할 시기다.

(2) 가격 상승 여력이 있는 곳들의 특징 : 장기 조정 이후 매매와 전세가격이 함께 상승한지 얼마 되지 않은 곳

내집마련을 위해 미분양 물건은 어떨까?

회복까지 10년은 기다릴 각오가 필요하다.

분양의 1순위 수요는 지역 거주자다. 

다른 지역의 투자자들이 투자목적으로 미분양 시장에 들어오더라도, 하락장에 들어서면 신규 물량까지 감당하기 어려워 결국엔 장기 하락장을 맞게 된다. 악성미분양은 그 지역의 부동산 초토화를 의미한다.

*악성 미분양이란?

미분양 물량이 쌓이게 되면 나타나는 특징으로, 준공 후 입주 시기까지 장기화되는 미분양 상태다.

악성 미분양 발생
→ 수분양자의 패닉
→ 전세가격 하락
→ 잔금을 치르기도 어려운 상황이 오면
→ 계약금을 포기하고 매물로 내놓는 경우까지 발생

앞으로 시장의 매수, 매도 심리를 바꿔놓을 3가지를 눈여겨 볼 것.

(1) 전세

: 전세가와 매매가가 근접할 때, 전세가 상승은 곧 매매가의 상승 시작으로 볼 수 있다.

(2) 분양

: 미분양이 쌓이면 본격적인 하락장이 시작된다.

(3) 부동산 정책
: 대선 이후를 지켜봐야 한다.

부동산 하락 시장의 특징

• 매수자 우위의 시장
• 매수자는 관망, 매도자는 적극성이 늘어난다.
• 호가가 떨어져 급매물이 나온다.

부동산 상승 시장의 특징

• 매도자 우위의 시장
• 매수자의 적극성이 늘어난다.
• 매도자가 실거래가보다 높은 호가를 불러도 매수자가 적극적으로 따라가서 계약

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