28년까지는 집값 떨어지는 이유

28년까지는 집값 떨어지는 이유

강연자: 이현철

현) 아파트사이클연구소 소장

저서) 『 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

(원본영상)

본격적 하락기가 오면

시장에는 어떤 현상이 일어날까?

1. 중개사무소에 아예 손님이 없다.
2. 폐업하는 중개사무소가 늘어난다.
3. 이사와 관련된 이삿짐, 인테리어 등등 업계의 침체 
4. 미분양이 늘어난다 → 하락  초기에 조금씩 생기는 미분양이 누적된다.
: 현재 서울,수도권 할 것 없이 미분양 숫자가 조금씩 늘고 있는 상황

아직까지 서초구는 버티고 있는데

이러한 강남 선호 지역도 하락을 할까?

1. 주변에서 계속 안 사고, 주변 지역 가격이 떨어지게 되면 분위기 반전으로 인한 망설임이 생긴다.
2. 이전과 같은 매수자의 '적극적인 행태'가 사라진다는 뜻.
3. 매도자 중 급한 사람 (ex. 일시적2주택자)는 결국 가격을 떨어뜨리는 수 밖에 없다.

4. 적극적이지 않은 매수자가 버틸 수록 가격은 떨어진다.
5. 이러한 힘을 가중시키는 것이 바로 '미분양' : 미분양에 대한 선택지가 늘어남.
(선택지가 늘어날 수록 매수자의 결정이 지연된다. )

과거에 비슷했던 사이클을 보였던 때는?

1. 2007~2008년 즈음 사이클과 비슷하다.
2. 이 때의 하락이 금융위기 때문이라고 생각하는 사람이 많지만, 그렇지 않다.

3. 원래 시장이 하락으로 전환되었을 때 금융위기라는 것이 중첩된 것.

4. 금융위기 때문에 집값이 하락했다면 우리나라 전체가 다 하락했어야 한다. 

5. 그러나 당시에도 지방은 하락하지 않았고, 사이클 상 오르는 매물도 있었다.

2019년에도 잠시 하락했다가 다시 올랐는데

이번에도 잠시 스쳐가는 하락은 아닐까?

1. 원인을 파악해야 한다.

2. 19년도에 일어난 일시적 하락의 원인은 상승장을 막기 위한 정부의 대책

   : 시장 공포로 인한 급매물 이후 결국 다시 돌아옴

3.  지금은 외부 요인이 아닌 시장 자체의 힘으로 서서히 움직이고 있다.

시장 자체가 움직인 이유는 무엇일까?

1. 정책의 누적 효과 (취득세, 양도세 중과, 분양권에 가구수 포함 등등)로 인한 매수세의 하락
2. 다주택자의 신규주택을 구매하는 의미 자체가 없어지는 것 (다주택자의 매수 의미는 투자인데, 정책으로 인해 이익이 줄어듦)
3. 2020년부터 무주택자 위주의 매수장이 펼쳐짐.
4. 우리나라 전체 인구 중 무주택자 비중은 40% 정도를 계속 유지했다. 즉, 매수 수요자의 비율이 정해져있다는 뜻.
5. 2020-2021년동안 무주택자의 거래가 이미 많이 일어나 애초에 수요자가 없는 상황

6. 대신 매물은 많아서 결론적으로 초과공급 시장이 형성됨.

그렇다면 본격적인 하락기는 얼마나 지속될까?

1. 하락기는 보통 5~6년
2. 본격 하락기를 23년으로 본다면, 28년이 하락기의 끝으로 볼 수 있다.
3. 그러나 하락기가 끝났다고 바로 오르는 것은 아니다.

4. 바닥권에서 1-2년 정도 안정기를 거친 후에 U자 형태로 다시 올라간다.
5. 즉, 눈 감고 집 사는 때는 2030년 정도. 

지금 집이 없는 무주택자라면?

1. 일단 지금 집 사는 것은 무조건 말린다.

2. 집을 산다는 것은 안정적인 주거를 위함인데, 지금 구매하면 오히려 불안정한 주거가 될 것.

3. 집값 하락으로 인한 원금 손실, 금리 상승으로 인한 이자 부담 등 주택 구매가 오히려 이중 삼중으로 부담이 되는 상황.

지금 시장에서 수요가 없다는 것을

더 자세히 본다면?

1. 작년 초반까지는 상승장이었고, 작년 후반부터 서서히 상승의 흐름을 멈췄는데 이는 모두 수요자가 없기 때문.

2. 시장에서 수요자의 '목적'을 살펴봐야 한다.
3. 우리나라 사람들은 거의 대부분 주택 구매 시 live 보다는 buy(투자) 개념으로  구매한다. (buy 개념으로 구매했다가 live하는 식)

4. 즉, 시세차익이 날 것 같지 않으면 애초에 잘 사지 않는다.
5. 상승장에서의 거래량 1000과 하락장에서의 거래량 1000은 완전히 다르다.
6. 상승장에서의 거래 : 매도자들이 호가를 올리고 매수자들이 쫓아가면서 가격을 올리면서 나타나는 거래
7. 하락장에서의 거래 : 매수자들이 기다리고 매도자들이 급매물을 내놓으면서 거래가 되는 급매물 거래
8. 따라서 지금은 같은 거래량이어도 가격이 뚝뚝 떨어지는  상황.
 

본 콘텐츠는  강연자의 강연 내용을 어니스트 금융브리핑 가이드에 맞춰 재구성한 글입니다. 구독자들을 위해 유용한 금융 정보를 전달하는 목적으로 제공하는 것일 뿐, 당사 의견을 대변하는 글이 아님을 밝힙니다.  문의 사항이나 콘텐츠와 관련한 의견은 다음 연락처를 통해 연락 주시기 바랍니다.

이메일 : honestbriefing@honestfund.kr
고객센터 : 02-565-8856