연예인도 계약한 이태원의 마지막 노른자, '어번메시 남산' 현장을 가다

 ‘에디터가 간다’ 시리즈는 어니스트펀드가 투자자 여러분들을 위해 새롭게 인사드리는 현장 리포트 콘텐츠입니다.

어니스트펀드 앱/웹에서 활발하게 모집 중인 투자 상품의 생생한 현장감을 전달해드리기 위해, 에디터가 직접 부동산 전문 심사역과 함께 현장을 방문하고 상품 분석을 도와드리려 합니다.

오늘 ‘에디터가 간다’ 시리즈에서 처음 찾아간 곳은 이태원 경리단길에 위치한 화제의 프리미엄 고급주택

‘어번메시 남산’의 건설 현장인데요.

이 사업장은 여러 유명 인사들이 이미 계약을 완료한 것으로 알려지며, 이태원에서 가장 주목을 받고 있는 프리미엄 빌라 사업 현장입니다. 어니스트펀드에서는 이미 투자상품으로 여러분들에게 인사드린적이 있는데요. 상품 설명서로는 보이지 않는 현장의 생생한 분위기를 체험하고자, 어니스트펀드 에디터들이 ‘어번메시 남산’ 현장으로 직접 나섰습니다.

춥고 코로나로 힘든 겨울이지만, 발품은 저희가 직접 팔테니 고객 여러분은 집에서 편하게 현장 정보를 받아보시기 바라는 마음으로!

첫 현장, ‘이태원 어번메시 남산’ 방문 편을 시작하도록 하겠습니다.

먼저 이태원에 위치한 건설 현장을 방문했습니다. ‘어번메시 남산’ 현장은 에디터에게는 다소 익숙하고 반가운 동네인 이태원 경리단길 인근에 위치해 있었습니다.

평소에는 맛집 탐방으로 자주 방문했던 곳을 투자 현장이라 생각하고 방문하니 낯설기도 했는데요. 여러분도 알다시피, 이태원은 대부분 언덕길로 이뤄져 있고, 또 개발도 많이 진행되지 않아 높은 건물도 드물고 주택가와 상가가 어우러져 있는 옛 서울의 모습을 간직하고 있는 상업지역입니다.

익숙한 이태원 대로변을 지나, 경리단길로 진입해 평소에는 잘 가지 않던 주거지역으로 진입하니 오래된 주택들 사이에서 홀로 멋지게 빛나고 있는 어번메시 남산 건설 현장을 만날 수 있었습니다. ‘아니, 이태원에 이렇게 큰 건물이 들어선다고?’ 하는 의문이 들정도로 현장은 꽤 크고 또 웅장했는데요.

함께 동행한 심사역분과 인근 공인중개사들로부터 공통적으로 들을 수 있는 말이 하나 있었습니다.

바로, ‘이태원에서 대형 고급빌라가 들어올 수 있는 마지막 부지’가 바로 ‘어번메시 남산’ 부지라는 말이었습니다.

보통 큰 건축물을 짓기 위해서는 그만큼 넓은 면적의 토지가 필요합니다. 그런데 이태원처럼 주택들이 모여있는 경우에는 같은 면적이라도 건물도 토지도 주인이 여러명이겠죠.

이럴때 해당 토지를 기존의 매입할 때 건물과 토지의 주인들에게 줘야하는 비용을 ‘명도비용’ 이라고 하는데요, 이태원의 경우에는 명도비용이 매우 많이 들기 때문에 이런 규모의 사업이 들어서기는 어려웠고 때문에 어번메시 남산 사업장이 ‘사실상의 마지막 부지‘라는 평가를 받았던 것입니다.

어번메시 남산이 들어오는 곳은 원래 유치원이 크게 있던 자리였다고 하는데요, 건물 하나가 크게 있던 자리다보니 상대적으로 토지 매입이 용이했다는 후문입니다.

녹사평역으로 도보 10분 이내, 주변에는 이태원과 경리단길 상권을 그대로 이용하면서도 공원 개발과 GTX-B 호재 등으로 투자 가치까지 갖추고 있다하니, 말 그대로 ‘이태원에 남은 마지막 노른자 입지’라는 말이 무색하지 않을 정도였습니다.

유명 연예인과 자산가들에게
인기를 끌고 있는 ‘어번메시 남산’,
고급 주택 29세대 중 20세대 이상이 벌써 계약 완료

‘어번메시 남산’은 처음부터 이태원에 등장하는 마지막 프리미엄 빌라라는 점을 강점으로 내세워 분양 홍보에 나섰는데요. 강남에 위치한 프리미엄 홍보관을 중심으로 자산가들과 유명 인사들로부터 많은 관심을 받았었다고 합니다.

실제로 이미 계약이 체결된 몇몇 세대는 대중들이 이름만 들어도 알만한 사람들이라고 하는데요. 동행한 심사역분으로부터 이미 계약이 확정된 몇몇 유명인사들의 이름을 귀띔으로나마 들을 수 있었고, 면면을 보니 더욱 이 사업장이 얼마나 큰 규모로 진행되고 있는지를 느낄수 있었습니다. (말하고 싶지만… 참아야 합니다…!)

이토록 자산가들과 유명인사들로부터 선택을 받은 데에는 여러가지 이유가 있겠지만,
크게 3가지 이유가 주효했다고 분석할수 있었습니다.

1) 서울의 중심지인 이태원에 들어오는 프리미엄 빌라라는 점.
2) 남산과 서울시내, 이태원이 한 눈에 보이는 멋진 뷰와 고급스러운 내부 인테리어
3) 그리고 마지막으로 주변 시세 대비 합리적인 분양가 등이 바로 그것이었습니다.

특히 ‘어번메시 남산’이 들어오는 곳의 입지와 뷰는 말 그대로 ‘환상’이었는데요. 이태원 중심지로부터는 적당히 거리가 있어 조용한 거주환경을 갖추고 있지만, 동시에 경리단길-회나무길-보석길로 이어지는 로컬 상권의 다양한 레스토랑과 카페들은 어떤 부촌 못지 않은 인프라를 자랑하고 있었습니다.

또 앞쪽에는 남산과 뒷쪽에는 하얏트호텔과 서울 시내가 한 눈에 내려다보이는 멋진 뷰는 고층건물이 드문 이태원에서는 경험하기 어려운 수준의 멋진 광경이었습니다.

‘어번메시 남산’ 주변에 시세를 비교해볼만한 곳으로는 ‘남산 대림 아파트’가 있는데요. ‘남산 대림 아파트’는 1994년에 준공된 아파트임에도 이태원에서는 여전히 자산가들에게 많은 선택과 사랑을 받고 있는 단지입니다. 2020년 12월 기준, 남산 대림 아파트의 평당가는 약 6천만원으로 공급면적 72㎡ 기준(20평형대) 평균 13억원대에 거래되고 있습니다.

그에 비해 ‘어번메시 남산’은 금융당국의 규제 이전의 조항을 소급적용 받으며 분양가를 보다 합리적인 가격에 형성할 수 있게 되었고, 이태원의 입지 프리미엄을 누리면서도 주변의 아파트, 고급 빌라 매매가에 견줘 경쟁력을 지닐 수 있었다고 합니다.

‘어번메시 남산’의 세대당 분양가는 10억 초반부터 30억원대까지 다양한데요. 이는 주변의 아파트나 고급주택의 매매가에 비해 매우 매력적인 가격임은 분명해보였습니다.

특히, 15억원이 초과하는 아파트에는 대출을 금지한 12.16 규제 이전에 사업이 시작된 덕에, 15억원을 초과하는 세대에 대해서도 중도금 대출이 가능했던 점 또한 역시 수분양자들에게 이점이 되어 분양 호재로 작용했다고 하네요.

준공이 완료되고 입주가 시작되면 주변 상권과 신축 프리미엄을 업고 더욱 높은 투자가치를 지닐 것이라는게 주변 공인중개사 사무소와 현장 관계자분들의 공통된 반응이었습니다.

또한 ‘어번메시’ 라는 브랜드는 앞으로 남산 뿐 아니라 다른 곳에서도 많이 만나볼수 있는 프리미엄 브랜드가 될거라고 하는데요. 현장에 방문했던 에디터도 분양을 받을까 잠시 마음이 혹했지만, 아쉽게도 돈이 한 15억정도 모자라는 바람에 계약을 포기하고 아쉬운 마음을 달래며 사무실로 돌아왔습니다.

어니스트펀드로 만나보는 ‘어번메시 남산’ 투자,
눈 여겨볼 포인트는?

아쉬운 마음으로 돌아왔지만, 직접 사지는 못해도 이렇게 매력적인 사업지에 투자할 수 있다는게 또 어니스트펀드의 장점 아닐까요?

‘어번메시 남산’은 현재 어니스트펀드 플랫폼에서 ‘이태원 경리단길 어번메시 남산 신축’ 이라는 이름으로 공개되어 투자금을 모집하고 있는데요. 연 13%의 수익률에 13개월 만기 조건이며, 공사를 안정적으로 지속하기 위해 이미 실행된 대출을 연장하는 2호 리파이낸싱 상품이 모집중에 있습니다. 참고로, 1호 상품의 만기 동안의 이자 상환은 안정적으로 이어지고 있습니다.

에디터도 처음에는 투자를 망설이다가, 현장에 방문하고 몇 가지 포인트를 중심으로 한 설명을 들으며 투자에 참여하기로 결심했는데요. 투자자 여러분들의 투자 참여에도 도움이 되길 바랍니다.

– 1군 시공사 :
(주)엘티삼보는 2020년 국내 시공사 순위 39위에 달하는 그야말로 1군 시공사입니다. 매년 시공능력평가를 받는 건설업체는 약 6~7만개 사이이고, 그 중에서 39위니 상위 0.2%에 속하는 시공사이고, 아파트 브랜드 이름으로 익숙한 서희건설, 호반산업, 중흥건설, 부영주택 등이 30위~40위대에 위치해 있다는걸 생각하면 가늠하기 쉽습니다.

– 안정적인 상환순위 :
상환 순위 3순위로 되어 있지만, ‘3순위 우선수익권’이라는 점이 중요합니다. 4순위에는 시공사인 엘티삼보가 있는데요. 쉽게 말하면, 시공사가 공사를 모두 마치고 3순위 우선수익권자인 어니스트펀드까지 수익을 상환받아야만 시공사가 수익을 얻을 수 있다는 말입니다. 시공사 입장에서는 수익을 내기 위해 무조건 공사를 안정적으로 끝마쳐야 하는 이유가 분명하고, 또 사업성에 대비해서 LTV도 안정적인 편이라 상환 안정성이 높다는게 전문 심사역의 분석입니다.

– 코로나를 이겨내고 선방 중인 공정률과 분양률 :
당초 2020년은 건설 업계에는 매우 힘든 한 해였다고 합니다. 코로나로 인한 불황은 물론이고, 유난히 길었던 장마와 잦았던 태풍으로 인해서 공사가 중단되기 일쑤였다고 해요. 그럼에도 불구하고 ‘어번메시 남산’의 공정률은 목표치에 거의 근사한 수준으로 공사를 이어가고 있고, 주택 분양률도 꾸준히 오르면서 상환 가능성을 계속 높이고 있습니다. 현재는 주택 기준으로 29채 중 20채 분양이 완료된 상태고, 최고급 테라스층은 1채씩 밖에 남지 않은 상황이라고 하네요.