대출을 이어주는 다리, 브릿지 대출

Bridge : 다리를 뜻하는 영어 단어

마포대교가 마포구와 영등포구를 이어주는 다리라면,   부동산 개발사업에서 '브릿지 대출'은 사업성이 기대되는 새로운 신축사업과 대출 사이를 이어주는 다리입니다.

그런데 브릿지도 대출상품인데, 대출로 대출을 이어준다는 것은 무슨 의미일까요? 이는 브릿지 대출이 언제, 왜 실행되는지 보면 이해하기 쉽습니다.

먼저 어니스트펀드에서 모집했던 두 가지 브릿지 상품의 상품설명서를 예시로 한 번 살펴볼게요.

자금 용도를 보면 둘 다 공통적으로 건물을 짓기 전, 땅을 구매하기 위한 비용이라는 것을 알 수 있습니다.

시행사는 먼저 건물을 어디에 지을지 알아보고, 건물을 짓기 위해 부지를 매입하겠죠. 이 부지를 매입하는 과정부터 엄청난 규모의 자금이 필요하게 됩니다. 사업을 시작하려니 여러가지 운영 비용도 필요할테고요.

부동산 개발 사업의 건설자금을 조달하는 용도로 본PF 대출을 받기 위해서는 까다로운 심사 절차를 거쳐야 합니다. 그런데 그 조건들을 충족시키기 위한 단계에서 자금이 부족할 때, 시행사는 브릿지 대출을 받게 되는 것이지요.

쉽게 말하자면 시행사가 사업성이 좋은 부지도 발견하고, 건물도 잘 올릴 계획은 완벽한데 이를 시작하기 위한 ‘시드머니’가 부족한 경우를 위해 존재하는 대출이에요. 사업 부지의 소유권을 확보하거나 사업장 운영을 위한 목적으로 큰 오피스텔이나 대규모 아파트단지, 근린상가 건물 등 큰 규모의 사업장에서 활용됩니다.

그러니 위에 말한 '대출로 대출을 연결해준다'는 뜻은,  '본 PF 대출을 받기 위한 대출을 해준다'는 뜻이 됩니다. 그렇기 때문에 상환 시나리오를 보면 주요 상환 재원이 본 PF대출 실행을 통한 상환임을 확인할 수 있어요.

본 PF 대출 상품과 다른 점이 있다면, 브릿지대출은 비교적 단기 자금을 마련하는 용도이기 때문에 본 PF 대출 후 바로 상환되는 순서이고, 본 PF 대출은 대부분 분양수익금으로 상환되기 때문에 실제로 건물을 준공하기까지 시간이 소요된다는 점에서 대출 만기 기간에 차이가 있습니다.

브릿지에 투자할 때

그렇기 때문에 우리는 투자자로서 본 PF 대출 가능성을 가장 유심히 살펴봐야 합니다. 본 PF 대출에서 가장 기본이 되는 평가 요인은 바로 '사업성'입니다. 그 사업성은 특히나 입지가 중요해요.

기본적으로 주변에 지하철역이 있어 교통이 좋은지, 혹은 정부에서 주변 인프라 개발 계획이 예정되어 있는지, 상가 건물이라면 주변 유동인구가 많은지 꼼꼼하게 살펴보세요.

이 역시 어니스트펀드 상품 페이지에서 간단하게 확인해 보실 수 있습니다.

최근 빠르게 마감되었던 서울 창동 초역세권 오피스텔 브릿지 상품을 예로 들어볼게요.

상품 페이지 가장 상단에  중요한 세 가지 포인트를 한 번에 보실 수 있는데요, 이를 보면 더블역세권, 정부의 조성 사업 개발지, 주변 유동인구와 문화생활 인프라 등의 높은 사업성이 예측되는 입지라는 것을 미리 판단해 볼 수 있어요. 

더 자세한 내용이 담겨있는 심사 총평을 확인해 보는 것도 잊지 마세요. 직접 찾아보는 데 필요한 시간과 수고로움을 덜어드리기 위해 어니스트펀드 부동산 전문가들이 미리 정리해 두었습니다. :)

준법감시인 심사필 제0442호(22.08.02) 

대형 증권사의 지분 출자를 통해 사업 참여가 이뤄진
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