저당권, 근저당권? 채권최고액이 왜 안전장치일까?

어니스트펀드의 아파트담보 상품들은 지금까지 단 한번도 손실이 일어난 적이 없어요. 아무래도 눈에 보이는 담보가 존재하기 때문에 투자 초보자분들도 보다 쉽게 다가가는 상품이기도 한데요.

이렇게 손실률 0%를 이루기 위해 어니스트펀드에서는 다양한 투자자 보호장치를 마련하고 있고, 이를 상품 페이지 상단에서 바로 확인해 보실 수 있도록 요약해두고 있습니다.  

최근 오픈한 A2 등급의 서초트레져 아파트 상품으로 살펴볼게요.

첫 문장을 보면 ‘채권최고액을 130%로 설정’했다고 나와있습니다.

안정성을 위해 좋은 조치라는 것은 알겠지만 사실 ‘근저당권’, ‘채권최고액’ 등 용어 자체가 조금 어려워 정확히 알지 못하면 그냥 훑고만 넘어가게 됩니다. 오늘은 바로 이렇게 주택 담보 상품에 투자할 때 꼭 알아야 할 보호 장치에 대해 알려드리겠습니다.

저당권 : 담보에 대한 권리

먼저, ‘저당권’에 대해 이해해볼게요. 

저당권은 담보와 관련된 권리 중의 하나입니다. 우리가 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 저당권을 설정하게 되면 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’이라는 권리가 보장돼요.

또, 만약 대출자가 돈을 제때에 갚지 않는다면 우리는 저당권을 근거로 대출자의 담보를 경매에 넘길 수 있어요. 저당권을 설정했다고 해서 저당권자에게 그 부동산의 실질적인 소유권이 이동하는 것은 아니지만 담보만큼의 거래를 할 수 있는 권리가 생기는 것이죠.

"너 아파트 담보로 내가 돈 빌려줄게!
대신 너한테 돈 빌려주는 다른 사람들보다 내가 제일 먼저 1등으로 돈을 돌려받을 거야!"

근저당권 : 미래에 발생할 채권까지 미리!

근저당권은 저당권의 한 종류입니다. 저당권과 근저당권의 차이를 쉽게 설명하자면 ‘한도'라고 할 수 있어요.

저당권은 저당권을 설정한 시점에서 정해진 액수만큼의 담보만 인정됩니다. 문제는 거래 기간이 계속되면서 채권액이 바뀔 수 있다는 점이에요.

예를 들어 대출자가 중간에 일정 금액을 상환하게 되면 채권액이 줄어들게 될 것이고, 대출자가 이자를 연체할 경우는 연체이자가 불어나면서 채권액이 증가합니다. 따라서 채권액이 바뀔 때마다 매번 저당권을 다시 설정해 줘야 하는 불편함이 생기게 되죠.

그런 불편함을 해결해주는 것이 바로 ‘근저당권’입니다. 미래 발생할 수 있는 채권까지 담보로 설정할 수 있어요.

그런데 돈을 빌리는 사람 입장에서는 미래에 추가로 돈을 더 빌리지 않을 수도 있고, 이자도 제때 갚을 수 있는데 너무 많은 금액이 담보로 다른 사람에게 잡혀버리면 부담스럽겠죠. 돈을 빌려주는 사람 입장에서는 조금 더 안정적인 장치를 원하겠고요. 그래서 얼마큼까지 근저당권을 설정할 것인지를 정해야 해요.

바로 여기에서 바로 ‘채권 최고액’이라는 개념이 등장합니다.  근저당권은 다시 말해 채권 최고액의 범위 내에서 대출자의 채무 일체를 담보하는 권리입니다.

채권 최고액 : 담보 가치의 한도

우리가 보통 대출받을 때 대출 한도 내에서 대출을 받을 수 있는 것처럼, 근저당권 설정 시 채권 최고액 한도 내에서 담보에 대한 권리를 얻게 됩니다.

다시 한번 위의 투자자 보호 장치를 읽어볼게요.

'주택 근저당권의 채권 최고액을 대출금의 130%로 설정' 했다는 것은 이자 변제 등의 문제가 발생할 경우를 미리 대비하여 대출자가 빌린 금액의 130%까지 어니스트펀드에게 담보 권리가 주어진다는 뜻으로 이제 이해할 수 있습니다.

"너가 1억을 빌렸지만, 혹시 모르니 나는
1억 3천만 원까지 너의 아파트를  담보로 가질 수 있어!"

다만 채권 최고액은 언제까지나 '최고액'이기 때문에 기간에 따라 실제 채권액은 이보다 적을 수도, 혹은 더 많을 수도 있다는 것을 잘 기억해두어야 합니다. 

근저당권 확인은 등기부등본에서

근저당권 및 채권최고액과 관련한 정보는 등기부등본에서 열람해볼 수 있어요. 이는 투자할 때 뿐 아니라 전세 계약을 할 때에도 꼭 확인해봐야 하는 정보니, 알아두시는 것이 좋아요.

어니스트펀드에서는 상품 페이지 > 리스크 분석 > 상세정보 탭에서 해당 담보의 등기부등본 요약본을 제공하고 있습니다.

준법감시인 심사필 제0445호(22.08.02)