왜 다들 지식산업센터에 투자하겠다는걸까?

   최근 몇 년, 주택 가격에 대한 관심은 분명 어느 때보다 뜨거웠습니다. 그만큼 정부도 강력한 규제를 도입했어요. 투자에 대한 열정은 규제에도 불구하고 금방 사그라들지 않았습니다. 주택에 더 투자할 수 없다면, 다른 투자처라도 발굴해냈죠.

   그렇게 각광받기 시작한 것이 바로 지식산업센터입니다.

   지식산업센터의 옛날 이름은 아파트형공장입니다. 아파트와 공장이 살짝 어색한 조합인데요, 4차 산업혁명과 IT 기술, 첨단 산업의 발전에 따라 명칭을 변경했어요.

   변경한 명칭이라고는 하지만 '지식산업센터' 역시 평소에 사용하는 단어는 아니라 한번에 와닿지는 않습니다.

   그렇다면 이건 어떠세요?

판교 테크노밸리
광교 테크노밸리
구로 디지털산업단지
가산 디지털산업단지
성수동 생각공장
부산 센텀시티
…

   아! 하고 느낌이 오셨나요?

다 들어올 수 있는 복합형 건물

   기능적으로 조금 풀어서 설명해드릴게요.

   지식산업센터란 같은 건물에 제조업, 정보통신산업, 벤처기업 등등의 회사와 기숙사, 근린생활시설 같이 그들을 위한 지원시설이 모두 입주할 수 있는 복합형 건물이에요.

   2008년까지만 해도 아파트형공장으로 불렸는데요, 지금은 첨단산업이나 정보통신산업이 주를 이루지만 그때까지는 제조업이 주요 산업이었기 때문에 공장들이 많았어요. 

   원래는 같은 건물에 공장과 사무실이 같이 입주할 수 없고, 대개 님비현상으로 공장은 도심에서 멀리 떨어진 곳에 지어지기 때문에, 먼 길을 왔다 갔다 해야 하는 제조업 재직자들이 아파트형공장을 매우 반겼어요. 아파트형공장 덕분에 많은 업체들이 효율적인 운영이 가능했고요.

   시대가 흐르고 중심 산업이 바뀌면서 자연스럽게 지식산업센터로 이름이 변경되었지만, 그 기능과 효과에는 변함은 없습니다.

인기쟁이 건물

   지식산업센터는 주로 도심지역에 지어집니다. 교통도 좋고 입주 시설도 잘 되어 있어요.

   지식산업센터에 입주할 수 있는 지원 시설에는 은행, 증권사, 음식점, 기숙사, 헬스장 등등 그 종류가 정말 다양한데요, 입주 업체들의 생산 활동을 돕는다고 판단되는 시설들은 거의 해당됩니다. 용인 테크노밸리는 대한민국 최초로 CGV 영화관이 입점된 지식산업센터에요.

   규모가 큰 지식산업센터의 경우  1개 동은 기숙사로 쓰거나, 아예 일반 상업시설로 쓰기도 하고요. 이러니 기업들한테도 인기가 좋아서 유치 경쟁을 벌이는 경우도 있어요. 판교 테크노밸리처럼 아예 산업단지가 잘 조성되면 주변 주민들한테도 인기가 좋고, 지역 세금이 늘어나니 지방자치단체한테도 인기가 좋죠. 

투자자들한테는 왜 인기가 좋을까요?

   앞서 정부의 부동산 관련 규제로 오히려 더 각광받기 시작했다고 말씀드렸는데요, 지식산업센터는 규제를 받지 않기 때문입니다.

   주택과 다르게 분양가의 70~80%까지 대출이 가능하고, 전매 제한 등의 규제로부터 자유롭습니다. 오히려 지원이 많아 입주 시에는 세금 감면 혜택까지 받을 수 있습니다.

   그러다 보니 대체 투자처로 수익형 부동산에 투자하려는 투자자들이 지식산업센터로 몰렸고, 매매가 역시 성수 지역의 경우 5년 새 3배 가까이 오르기도 했습니다.

하지만 직접 투자에는 조심스러운 시기에요.

   오히려 이러한 투자 열기 덕분에 실제로 입주하고자 하는 기업들이 입주에 어려움을 겪는 상황이 발생하기도 하고, 투기 형태의 모습을 점점 띠게 되면서 정부에서 새롭게 지식산업센터에도 전매 제한을 적용해야 한다는 새로운 법률안을 발의했습니다. 

   작년 5월에 처음으로 발의되었고, 2022년 1월 기준으로 심사 중에 있습니다. 전매 제한, 입점 적합성 심사 등 지식산업센터만을 위한 규제가 생겨나고 있는 시점이라 직접 매매에는 앞으로 잘 살펴보아야 합니다. 

   마찬가지로 이렇게 인기가 많다 보니 지식산업센터 자체가 많이 생겨나고 있다는 점에 주의해야 합니다. 2020년을 기준으로 보았을 때 5년 전에 비해 공급량이 127.42% 증가했습니다.

   지식산업센터와 같은 부동산에 직접 투자할 경우 가장 중요한 것은 바로 공실률인데요, 진짜 기업들이 필요로 하는 조건들을 잘 고려하지 못한 채 이러한 투기 열풍에 휩쓸린 공급이 많아지다 보니 반대로 입주 기업을 찾지 못해 공실률이 높은 지식산업센터들이 많다는 점을 주목해야 합니다.

   개인이 보기에 '교통도 좋고, 시설도 좋으니 당연히 입주도 많겠지' 라고 생각하는 위치더라도 오히려 실제 기업이나 재직자 입장에서는 굳이 이주할 필요성을 느끼지 못할 수도 있습니다. 

   따라서 대출 규제를 피해 높은 수익률을 볼 수 있을 것이라고 판단했던 투자가 제대로 된 수익을 얻지 못하고, 오히려 엎친 데 덮친 격으로 금리 상승으로 인해 대출 비용만 증가하는 경우가 생길 수 있다는 점을 미리 인지하셔야 합니다.

인기에 간접적으로 투자해보면 어떨까요?

   직접 투자자 입장에서 고려해야 할 부분은 많지만, 여전히 지식산업센터는 기업들에게도, 주민들에게도, 지방자치단체, 또 정부에게도 인기가 좋은 부동산입니다. 정부가 지식산업센터에 새로 규제를 고려하고 있는 것도 지식산업센터로 실질적인 혜택을 누려야 할 기업들을 보호해 주기 위함이니까요. 

   어니스트펀드의 지식산업센터 상품인 한국전력공사 본사 인근 신축사업 상품을 예시로 투자 시에 고려할 점들을 같이 한번 살펴보겠습니다. 

   (1) 사업규모 확인하기

    사업규모를 보니 지식산업센터 601호에 지원시설이 101호로 엄청 큰 규모의 단지가 조성됨을 알 수 있는데요.  오피스텔형이 같이 입주하는 것으로 보입니다.

   (2) 분양률 확인하기

   이렇게 큰 규모라면 더더욱 분양률을 확인해봐야 하는데요.

   물론 직접 투자와 분양률을 확인하는 결이 조금 다릅니다. 어니스트펀드 상품은 사업성이 있다고 판단되는 부동산 건물에 미리 투자하고, 만기 후에 정해진 수익률에 따라 이자와 원금을 상환 받게 됩니다. 이때, 주요 상환 재원이 바로 분양 수입금이기 때문에 사업성과 분양률을 잘 따져보는 것이고요. 

   이 상품의 경우 '지식산업센터'라는 점에서 오는 사업성과 분양률을 확인해 보면 됩니다. 아직 준공 전인데도 이미 오피스텔형 연구소는 100% 분양이 되었네요!

  (3) 입지 자세하게 확인하기

   그렇다면 조금 더 자세하게 사업성과 입지를 따져보겠습니다. 지식산업센터가 전국적으로 공급량이 많아지고 있다는 것은 그만큼 옥석가리기가 중요하다는 뜻이에요. 이 건은 빛가람혁신도시 내에 지어지는 지식산업센터인데요, 이 빛가람혁신도시 자체가 나라에서 지정해서 개발하고 있는 공공기관 단지입니다.

   실제로 이 곳에 기업들이 입주할 것이냐를 따져본다면, 이미 이 도시로 16개의 공공기관 이전이 완료되었어요. 기업이 이전했으니 지원시설은 당연히 따라서 입주해야할 것이고, 재직자들도 자연스럽게 주거를 위해 이동하면서 추가적인 분양이 계속될 것으로 보여요. 특히 우리나라의 굵직한 공기업 본사가 이전해오고 있다는 점이 눈여겨볼 만합니다.

준법감시인 심사필 제0444호(22.08.02) 

이미 대출금을 초과해서 분양률을 달성한
혁신도시 지식산업센터, 지금 모집 중!