시행사와 시공사의 차이는?

   어니스트펀드는 온투업 유일하게 가장 다양한 상품 포트폴리오를 보유한 종합 금융사인데요, 그 중 특히 어니스트펀드에서만 투자하실 수 있는 매력적인 상품군이 바로 건설자금 상품입니다. 그래서 유독 시공사나 신탁사 같은 단어들을 상품 설명서에서 자주 보셨으리라 생각됩니다. 

   예를 들면, 이렇게요.

   투자자 보호장치라고 하니까 투자자로서 당연히 잘 알아야할 것 같은데 평소에 일상생활에서 쉽게 접하는 단어들은 아니고, 게다가 단어들이 다 비슷하게 생겼죠. '시행사'부터 시작하면 이해하기 보다 쉬워집니다.

시행사 

   시행사는 부동산 건설 프로젝트의 사장님이라고 생각하시면 됩니다. 

   우리가 카페를 새로 오픈하는 사장이라고 가정해볼까요?  제일 먼저 어디에 카페를 내는게 좋을지 주변 입지 좋은 곳에가서 여러 매물을 막 살펴보겠죠.

   그러다 꼭 마음에 드는 곳을 찾았는데 예산을 초과하는 바람에 대출상담을 받기도 하고요, 과정이 길었지만 결국 대출에 성공해서 부동산에서 임대 계약도 맺습니다.

   좋은 커피머신을 선택하려고 코엑스에서 열리는 카페쇼 같은 박람회도 다녀오고, SNS에서 인기있는 카페들에 직접 다녀오면서 인테리어는 어떤지, 서빙은 어떤 시스템으로 하는지 시장조사도 철저하게 할테고요.

   그리고 원하는 모습의 공간을 만들어줄 인테리어 설계를 의뢰하고, 예산 안에서 가장 신뢰가 가는 업체를 고르고 골라 내부 공사를 진행합니다. 긴 인테리어가 끝나면 계획했던 것과 다른 점은 없는지 구석구석 꼼꼼히 확인해보고, 본격적인 가오픈을 준비하기에 앞서 바리스타 경력이 있는 직원들 면접을 볼 거예요. 그리고는 좋은 팀을 꾸려서 드디어 성황리에 카페를 오픈합니다.

  이 과정에서 카페를 새로 오픈하기까지 모든 일을 책임지고 진행하는 사람은 사장이죠. 만약 중간에 예산을 제대로 준비하지 못해 인테리어 대금 지급을 하지 못하고, 공사가 무한 연기되면 그것 역시 사장이 책임져야 할 일테고요. 

   바로 시행사가 이 사장님인 것입니다. 대신 그냥 단순히 상가 한 편에 카페를 여는 것의 몇 배로 큰 부동산 건설 프로젝트를 이끈다는 것이 다른  점이죠. 부동산 개발 사업의 시작인 부지 매입부터, 계약 관리, 대금 지급, 실제 건설, 최종적으로 분양까지의 전 과정을 담당하는 회사가 '시행사'입니다.

시공사 

  시공사는 단어 뜻 그대로 공사를 행하는 회사입니다. 시행사로부터 어떤 건물을 지어야하는지 의뢰를 받고 그대로 건설하는데요, 우리가 흔히 알고 있는 삼성물산, GS건설, 대우건설, 현대건설, 두산중공업, 포스코건설 등의 건설사들이 바로 시공사입니다.

   여수 마리나항만 프리미엄 신축 상품을 예시로 볼게요. 투자구조 탭에서 공사 도급 계약을 맺은 시공사 정보를 확인할 수 있습니다. 이 신축 건물은 두산중공업에서 공사를 하고 있네요.

   시공사는 다른 것은 관여하지 않고 오로지 '건축'에만 책임이 있어요. 시행사와 계약한대로 잘 건물을 짓는 것, 그것이 부동산 개발 프로젝트에서 시공사의 역할입니다.

   시행사와 시공사가 같은 경우도 있어요. 예를 들어, 카페를 오픈하려는 사장이 원래는 인테리어 업체를 운영하고 있었다면 굳이 외부에 공사를 맡기지 않고 셀프인테리어를 통해 예산을 절약하겠죠. 그처럼 시행사와 시공사가 같으면 이윤에 이득이 생기는 만큼 자연스럽게 분양가가 낮아지기도 합니다. 그러나 업무 분배 측면과 전문성 등의 이유로 시행사와 시공사는 분리되어 있는 경우를 더 많이 볼 수 있어요.

   시공사의 특징은 각각의 건설사마다 고유의 브랜드를 갖고 있다는 점이에요. 삼성물산은 래미안, 대우건설은 푸르지오 등 각각 건설 기준과 브랜드 가치에 따라 분양가격이 달라지기도 합니다. 특히 한 건설사 내부에서도 고급형 브랜드를 구별해서 갖고 있기도 해요. 두산중공업의 경우 두산위브, 두산위브제니스, 트리마제 등 건설 고급화 전략에 따라 브랜드 단계가 나뉘어있습니다.

투자할 때 시행사, 시공사

무엇을 더 중요하게 봐야할까?

   그렇다면 이런 의문이 생길 수 있을 거예요. 시행사랑 시공사 중에 무엇을 더 까다롭게 확인해봐야 할까요? 사실 당연한 얘기지만 둘 다 중요하게 점검하는 것이 중요합니다.

   시행사는 전체 프로젝트의 총 책임자기 때문에 건물 완공부터 분양, 입주까지 문제없이 수월하게 진행할 수 있는 역량을 가지고 있는지  잘 살펴봐야 합니다. 시공사는 실질적인 공사의 책임자기 때문에 부실공사 등의 문제를 일으키지 않고 전문성과 브랜드 파워를 잘 갖추고 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.

   만약 중간에 시행사가 시공사에게 필요한 자금을 제때 지급하지 않아 공사가 계속 중단된다면, 투자한 상품에 연체 리스크가 생길 수 있습니다. 만약 시공사가 공사비를 몰래 절감하려고 공사를 대충해서 분양과정에서 문제가 발생하면, 이 역시 분양 수익금으로 상환하는 때에 리스크가 생길 수 있습니다.

   그런데 이런 부동산 PF 프로젝트는 보통 몇 십억에서 몇 천억까지 규모가 큰데요, 이렇게 큰 돈을 시행사와 시공사에서 정말로 몰래 악용한다면 어떻게 될까요? 투자자 입장에선 당연히 걱정이 되는 부분입니다. 내가 투자한 돈이 제대로 쓰이고 관리되는 것이 중요하니까요. 

   바로 그런 점에서 투자자를 보호하기 위해 '신탁사'가 존재합니다. 다음 글에서는 신탁사에 대해 자세히 알려드릴게요. :)