신탁사? 책임준공확약? 무슨 의미일까?

   지난 글에서 시행사와 시공사에 대해 알아봤습니다. 그리고 몇 가지 궁금증을 안고 글이 끝났는데요.

   '수십 억, 수백 억 단위의 큰 건설 프로젝트를 운용하는 시행사에서 돈을 마음대로 쓰면 어떡하지?'

   '내가 투자한 돈이 진짜로 건물을 올리는데 쓰이지 않으면 어떡하지? '

   바로 이 걱정을 날려주는 곳이 신탁사입니다.

신탁: 믿고 맡기다.

   ‘신탁'의 한자 풀이는 말 그대로 믿을 신, 맡길 탁을 써서 ‘믿고 맡긴다'는 뜻으로, 목적에 따라 특정 재산을 관리하고 처분할 수 있도록 재산을 이전시키는 것을 의미합니다.

신탁사의 역할

   신탁사는 시행사와 계약을 맺고, 시행사의 업무 중 자금과 관련된 일을 대신해서 수행합니다. 시공사에게 공사비를 지급한다거나, 시행사와 대출금, 분양 수익금 등을 관리하는 등 전체적인 자금 흐름을 담당합니다.

   즉, 부동산 개발사업의 전 과정에 있어 실질적인 ‘돈’과 관련된 부분을 책임지기 때문에 아주 중요한 역할을 한다고 볼 수 있습니다.

시행사: 부동산 개발 사업의 운영 및 전 과정을 관리하는 사업 주체

시공사 : 실제로 건물을 짓는 곳

신탁사 : 자금을 운영하고 감독하는 곳

어니스트펀드 PF 상품 대출 구조도

책임준공 확약이란?

   PF는 아직 지어지지 않은 건물의 사업성을 기반으로 실행되는 대출이기 때문에, 약속한 기간까지 건물을 꼭 짓겠다는 책임준공 확약은 대출채권에 대해 일종의 물리적인 담보 역할을 합니다. “책임"을 지고 “준공", 즉 “사용승인"까지 받아내겠다는 약속이죠.

   시공사로부터 책임준공 확약을 받아내면 시공사는 천재지변과 같은 불가피한 상황을 제외하고서는 어떤 상황에서도 공사를 이어가야만 합니다. 분양률이 저조하거나, 민원이 발생하거나, 공사비를 지급받지 못하는 상황 속에서도 준공의 의무가 있다는 뜻이죠.

   PF 대출은 대부분의 상황에서 분양수입금으로 상환하기 때문에 대출을 해주는 입장에서, 또 PF상품에 투자를 하는 입장에서는 책임준공확약이 중요한 리스크 관리 장치로 활용됩니다. 무슨 일이 있어도 건물이 준공이 되어야 그 다음 단계인 분양과 입주 등이 순조롭게 이뤄지고, 그렇게 해야 상환도 순조롭게 이뤄지기 때문입니다.

   그런데 이렇게 어니스트펀드의 투자상품 중에는 시공사 뿐만 아니라 신탁사의 책임준공 확약까지 되어 있는 상품이 있습니다.

신탁사의 책임준공 확약은 무슨 의미일까?

   시공사가 기한 내에 건물을 다 짓지 못하는 예기치 못한 상황이 발생했을 때에도 신탁사가 책임을 갖고 준공 의무를 부담하는 계약입니다.  채무를 대신 이행하거나, 다른 시공사를 빠르게 수주해와서 공사를 이어가는 등, 시공사의 책임준공을 한번 더 단단하게 매듭짓는 역할을 한다고 보시면 되겠습니다. 

신탁사는 안전장치입니다.

   이렇듯 신탁사는 투자자들을 보호하는 장치로 활용됩니다. 신탁 계약이 맺어져있다면, 이른바 '분양사기'와 같은 불안감에서 조금은 안심할 수 있습니다. 시행사가 아닌 신탁사에서 분양 수익금을 따로 관리하기 때문에, 분양 계약금을 지불한 사람들은 시행사가 부도가 날까, 돈을 들고 도망갈까 발을 동동 구르지 않아도 됩니다. 만약 문제가 발생하더라도, 계약에 의해 신탁사에서 보상을 하기 때문입니다.

    그러므로 PF상품에 투자하실 때는 시행사, 시공사에 대한 정보를 포함해 신탁사는 어떤 곳인지, 해당 계약에서 신탁사는 어떤 책임을 갖고 있는지 살펴보시는 것을 추천드립니다.

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