지금 올라온 그 상품! ABL이 뭐예요?

최근 어니스트펀드에서 새로 오픈한 건설자금 상품 중에는 <청수행정타운 롯데시네마타워 ABL> 상품이 있습니다.

아파트, 오피스텔까지는 너무 익숙하지만, 뒤에 ‘ABL’과 ‘브릿지’ 등의 단어가 아직 생소하실 수 있을 것 같아요. 투자 분야를 막론하고, 투자 상품에 대해 정확히 알고 투자하는 것이 중요한만큼 오늘은 ABL에 대해 조금 더 쉽게 알려드리겠습니다.

ABL

Asset Backed Loan의 약자로, 우리나라 말로는 <자산유동화담보부대출> 입니다. 듣기만 해도 복잡하고 어려운 이 단어는 무슨 뜻일까요?

먼저 '자산유동화'의 개념을 이해하면 조금 쉬워집니다. 말 그대로 유동적이지 않은 자산을 유동성이 높은 형태의 자산으로 바꾼다는 의미입니다.

예를 들어 현금은 대표적으로 유동성이 높은 자산입니다. 언제든지 물건과 맞바꿀 수 있는 형태의 자산으로 흘러 (흐를 류) 움직이기 (움직일 동) 쉽다는 뜻이지요.  

반면 유동성이 낮은 자산의 가장 대표적인 형태로 부동산이 있습니다. 현금 13억을 갖고 있는 것과, 13억짜리 건물을 갖고 있는 것을 비교해 볼게요. 유동성이 높은 현금은 13억을 바로 얼마든지 원하는 것과 맞바꿀 수 있지만, 비유동적 자산인 건물은 분명 13억의 가치를 갖고 있음에도 이를 사용하기 위해서는 중간에 건물을 매매하는 과정이 추가적으로 필요합니다. 그 과정에서 얼마나 시간이 소요될지는 사실 확실하게 말하기 어렵죠.

건설자금 ABL의 경우, 준공 후의 분양 수익을 담보로 하여 미리 대출을 받는 것인데요, 큰 건물을 지어야하는 사업 특성 상 운영에 필요한 자금의 규모가 매우 커 ABL을 많이 활용하곤 합니다.

사업체는 미래 자산을 담보로 채권을 발행하고, 이 채권으로 자금을 조달하여 건물을 문제없이 완공하는 데에 성공하게 됩니다. ABL은 이렇게 현재 유동적이지 않은 자산을 담보로 대출을 받는 것입니다.

ABL 상품에 투자 시
눈여겨 봐야할 것

바로 분양률입니다. ABL의 상환 자금이 바로 임대 수입금이기 때문입니다. 미래에 이 건물의 수익성을 보고 투자를 해야하는데 만약 이미 완공이 되기도 전에 분양률이 높다면 그만큼의 임대분양 잔금이 보장되어 있다는 뜻이겠지요. 즉, 상환해야 하는 시점에 상환할 수 있는 재원이 충분히 들어올 것이다는 예측을 할 수 있고, 그렇다면 이 사업장의 사업성은 충분히 성공적일 수 있겠다 예상할 수 있습니다.

그렇다면, 센텀플로라 2차 아파트 ABL 상품을 예시로 확인해보겠습니다.

자금용도를 보면 이 아파트를 건설하기 위한 준공자금 필요해 채권을 발행했다는 것을 확인할 수 있고, 첫 번째 포인트에서 임대계약률이 100% 임을 알  수 있습니다. 자세히 심사총평을 확인해보니 2021년 10월 말 이미 전세대 임대계약이 완료되었다는 것을 추가로 확인할 수 있는데요, 본 사업장의 예상 공사 기간이 2022년 여름까지인데도 불구하고 이미 한참 전에 이 건물의 세대가 모두 임대 완료된 것입니다. 그만큼 이 채권이  담보로하는 미래의 건물  수익성이 이미 안정적이라는 사실을 유추해 볼 수 있습니다.

그 외 고려해볼 점

분양률이 100%는 안정적인 수익성을 가진 사업장이라는 것을 말해주긴 하지만, 그렇다고 100% 확실하게 리스크가 없다는 뜻은 아닙니다. 

건물을 올리고 있는데 갑자기 암반이나 문화재가 발견 된다거나, 안전의 이유로 주요 건설 자재가 변경되는 등 최초로 도급계약을 체결 했을 당시에 예상하지 못했던 사유로  준공이 지체될 수 있는데요. 투자 전, 이렇게 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 일들도 고려를 해보는 것이 좋습니다.

준법감시인 심사필 제0440호(22.08.02) 

롯데시네마 · 아산병원이 임대차 계약 체결 완료한
청수 행정타운 ABL 상품 모집이 시작됐어요!