아파트, 빌라, 주상복합의 차이는?

어니스트펀드에 올라오는 상품에는 주거용 부동산(주택)들이 있습니다. 

그런데 정확히 이들이 어떤 차이가 있는지는 아주 명확하지 않죠. 그래서 오늘은 어니스트펀드에 올라오는 주거용 부동산의 종류에 대해서 간단하게 살펴보려 합니다.

아파트의 기준이 뭔가요?

아파트의 기준은 ‘5층 이상의 공동주택’입니다. 

건물이 다 지어졌는데 4층이라면, 이 건물은 아파트라고 부를 수 없어요. 

공동주택이란, ‘공용 공간(복도, 계단 등)을 함께 사용하며 여러 가구가 함께 사는 집(주택)’을 의미합니다. 공동주택이면서, 층수가 5층이 넘어가면 그때부터 그 주택을 ‘아파트’라고 부를 수 있는 것이죠.

아파트는 전국 주택의 약 30%를 차지하는 대중적인 주거 형태입니다. 어니스트펀드에서도 가장 많이 출시되는 주거용 부동산 상품이기도 한데요, 특히 서울, 수도권, 대도시의 아파트는 투자와 주거의 목적을 갖고 있어 수요가 많은 편입니다.

빌라는 어떤 걸 빌라라고 하나요?

빌라는 엄밀히 말하면 정식 명칭은 아닙니다. 

외국에서 ‘빌라’라 하면 매우 고급스러운 주택 혹은 별장을 의미하는데요. 서울에 빌라가 대규모로 개발되던 시절, 건물 이름을 멋지게 하기 위해 ‘빌라’라는 명칭을 가져다 쓰기 시작한 것이 유래가 되었습니다.

주로 ‘다세대 주택’, ‘연립 주택’ 들이 빌라에 해당됩니다. 

둘의 구분은 크기의 차이인데요. 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(바닥 면적의 합)이 660㎡를 초과하면 ‘연립 주택’, 660㎡ 이하면 ‘다세대 주택’ 이라고 부릅니다. 그래서 보통 ‘고급 연립주택’을 빌라라고 불렀고 이게 우리에겐 익숙한 호칭이 된 것이죠.

주상복합, 오피스텔은 또 뭔가요?

이제 거의 다 왔습니다. 주상복합, 오피스텔은 생각보다 어렵지 않아요.

주상복합은 말 그대로 주택과 상가가 하나의 건물에 합쳐진 형태를 말합니다. 주택의 ‘주’와 상가의 ‘상’을 한 글자씩 따서 지은 이름입니다.

일반적으로 4층까지는 상가 시설이고, 5층부터 주거 시설이 있습니다. 1990년대 말부터 경제력이 있는 인구들에게 어필되면서 많이 개발되었고, 대부분 초고층이며 상업지구에 위치해있다는 특징이 있습니다

오피스텔은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어입니다. 쉽게 이야기하면, 일하는 사람이 거기에서 먹고 잘수도 있게 만들어진 건물이라고 생각하면 됩니다. 업무용이냐 주거용이냐에 따라 목적이 분류되는데요, 최근에는 1인 가구 혹은 소형 프리미엄을 목적으로한 거주용 오피스텔이 많아지고 있는 추세입니다.

각각의 장단점은?

아파트의 장점은 역시 환가성과 투자 가치, 그리고 좋은 생활 환경입니다. 다만 구매용으로 염두에 둘 때에는 가격 변동 폭이 심하고 최근처럼 가격이 높아 소유하기 어렵다는 단점이 있습니다.

빌라의 장점은 상대적으로 저렴한 분양가(매매가)라고 할 수 있습니다. 

다만 거래량이 아파트에 비해서는 적고, 가격 변동폭도 작아 직접 소유하는 방식으로 투자하는 것은 아파트보다는 덜 활발합니다. 또한 상대적으로 아파트에 비해 주차 등의 생활 환경이 덜 갖춰져 있는 것도 단점입니다.

주상복합과 오피스텔의 경우, 장점은 뛰어난 생활 환경과 입지 그리고 교통 접근성이라 할 수 있겠습니다. 

주로 유동인구가 몹시 많은 곳에 세워지기 때문에 교통이 편리하고, 또 주변에 상업 시설이 있어 거주 생활의 편리성이 높습니다. 다만 너무 많은 유동인구로 인해 소음, 혼잡도가 다소 클 수 있습니다. 또한 투자 가치도 아파트에 비해서는 여러 제약이 많아 조건을 잘 따져봐야 합니다.

주택 투자할 때 현명한 투자 방법은?

어니스트펀드에서는 아파트 상품을 취급할 때 위치와 순위에 따라 다양한 취급 기준을 두고 있습니다. 

담보인정비율(LTV)는 60%~70%대이며, 이는 아파트 KB시세 대비 20~30%정도의 가격 방어 구간을 갖고 있다고 이해하시면 좋습니다. IMF 사태 때 평균적으로 집값이 12.4%가량 하락했던 과거를 참고하시면 좋겠습니다.

이 뿐만 아니라, 부실시 채권을 타 금융기관에 판매하는 것으로 안정성을 강화한 ‘부실채권 매입확약’과, 등기부등본 상의 권리가 불명확하여 생길 수 있는 피해를 예방해주는 ‘부동산 권리보험’ 등으로 안정성을 강화한 것도 특징입니다. 

특히 상대적으로 시세가 명확하지 않은 빌라의 경우에는 ‘부실 채권 매입 확약’, ‘부동산 권리보험’ 등의 안전 장치가 투자 시 큰 도움이 되니, 이 점 꼭 참고하시어 투자하시길 바라겠습니다.